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Le dispositif scellier

Le dispositif « De Robien recentré » (et « Borloo » neuf en découlant) prendra fin au 31 décembre 2009 et sera remplacé par un nouveau dispositif temporaire dit "Scellier" fondé sur une réduction d'impôt applicable dès le 1er janvier 2009 sur option (Article 199 septvicies du CGI).

Quelques Dates

Pour les seuls investissements en 2009, le contribuable aura le choix entre les actuels dispositifs d'amortissement "Robien" ou "Borloo" et la nouvelle réduction d'impôt (sauf si la promesse d'achat est conclue avant le 01/01/09).
Le choix du contribuable résultera de la mention du bénéfice de l'un ou de l'autre de ces dispositifs sur sa déclaration des revenus 2009.

Contribuables Concernés

Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France, au sens de l'article 4 B du CGI. Il s'agit, conformément aux dispositions de l'article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l'impôt sur le revenu sur l'ensemble de leur revenus, qu'il s'agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s'agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d'outre-mer.

Les personnes qui sont fiscalement domiciliées en France au sens du 2 de l'article 4 B du code précité, c'est-à-dire les agents de l'Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble des revenus, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.

En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l'article 4 A du même code, sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l'avantage fiscal. Il en est notamment ainsi des contribuables qui ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie.
De même, les personnes résidant à Monaco mais assujetties en France à l'impôt sur le revenu en application de l'article 7 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 ne peuvent pas bénéficier de la réduction d'impôt. »

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt, transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l'engagement de location (initiale ou prorogée) n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu jusqu'à la date de ce transfert.
Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable n'est pas considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI, la réduction d'impôt ou son complément éventuel ne peut être imputé et ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure.
Ainsi, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période initiale ou prorogée d'engagement de location, l'impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d'impôt (ou de la réduction d'impôt complémentaire de 2 %) non imputées.
Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période initiale ou prorogée d'engagement de location, la réduction d'impôt s'impute à hauteur, selon le cas, d'un neuvième de son montant ou de la réduction d'impôt complémentaire de 2 %, sur l'impôt dû au titre des années d'imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.

Enfin, lorsque la location est consentie dans les conditions du secteur intermédiaire ou que le logement est situé en ZRR, la déduction spécifique de respectivement 30 % ou 26 % calculée sur les revenus bruts tirés de la location du logement continue de s'appliquer pendant la période où le contribuable est domicilié hors de France.

Conditions relatives au logement

Logements concernés

Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d'Outre-Mer, ou encore dans les collectivités d'outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna). De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.

Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir à l'avantage fiscal à condition que les trois quarts au moins de leur superficie soient affectés à l'habitation. Dans ce cas, le bénéfice de la mesure ne concerne que la partie affectée à l'usage d'habitation.

Le nouveau régime de réduction d'impôt s'applique :
• aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (et jusqu'en 2017 concernant les logements situés Outre-Mer) ;
Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
La circonstance qu'un logement ait fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l'avantage fiscal.
Ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.
Cela étant, il est toutefois admis de considérer comme neufs pour l'application de la réduction d'impôt, les logements mis en location au cours de l'année 2009 par les sociétés de construction-vente, à condition que l'acquisition desdits logements intervienne avant l'expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu.
Il est également admis de considérer comme neufs pour l'application de la réduction d'impôt, les appartements témoins d'un programme immobilier si toutes les autres conditions sont remplies.
• aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande ;
• aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et que le contribuable transforme en logement sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
• aux logements que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qu'il réhabilite ;
• par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable ;
• et aux souscriptions de parts de SCPI réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Toutefois, la réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements réalisée après le 1er janvier 2009 pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Un contrat de réservation ou une promesse unilatérale de vente signés avant le 1er janvier 2009 sont sans incidence sur l'obtention de la réduction qui reste alors possible.


Logements respectant certaines caractéristiques thermiques et énergétiques

Les logements doivent respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (article L.111-9 du Code de la construction et de l'habitation - actuellement réglementation thermique 2005).

Cette éco-conditionnalité s'applique :
• aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter de la publication du décret précité ;
• ou aux logements que le contribuable fait construire - ou dont il achève la construction lorsqu'ils ont été acquis inachevés - qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret précité ;
• ou aux locaux que le contribuable acquiert en vue de leur transformation en logement qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter de l'entrée en vigueur du décret précité.
Elle ne s'applique pas aux logements acquis en vue d'être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés.

La réglementation thermique en vigueur s'entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée.
En conséquence, les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Toutefois en pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l'obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l'éco-conditionnalité.

Un décret à paraître devrait énoncer les conditions de justification par le contribuable du respect de ces normes.

Cette disposition s'appliquera au plus tard le 1er janvier 2010.

Délai d'achèvement des travaux de construction par le contribuable

Contrairement au De Robien, le délai de réalisation de tels travaux est encadré. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation réalisés par le contribuable doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.

Localisation

Ces logements doivent se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Les logements situés en zone C n'ouvrent donc pas droit à la réduction d'impôt.

Un arrêté du 30 décembre 2008 a été publié le 31 décembre 2008 faisant référence aux zones A B1 et B2 du décret du 10 août 2006 relatif au zonage du de Robien recentré. Le décret du 10 août 2006 semble cependant être appelé à être modifié.

L'arrêté du 29 avril 2009 modifie le zonage aux acquisitions de logements à compter du 04 mai 2009 ou aux constructions de logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 04 mai 2009.

La date à prendre en compte pour la détermination du zonage est la date d'acquisition du logement, c'est-à-dire la date de signature de l'acte authentique d'achat, sauf en cas de constructions par le contribuable, où la date à retenir est celle du dépôt par le contribuable de la demande du permis de construire.

Conditions de la location

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.
Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

La location doit être :
• destinée à l'usage d'habitation principale du locataire,
• effective
• et continue.
Cela exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :
• la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
• la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
• la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement ;

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.

En cas de congés du locataire pendant la période la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.
Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif "De Robien".
Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie, selon la nature de l'opération, soit à la date d'acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Conditions en cas de détention de Parts de SCPI

Le contribuable peut bénéficier de la réduction d'impôt au titre de la souscription de parts de SCPI lorsqu'au moins 95 % de la souscription servent exclusivement à financer des investissements éligibles, que le droit de propriété des parts n'est pas démembré et que la quote-part de revenu tirée de ces parts est, en application de l'article 8 du CGI, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le souscripteur doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société, laquelle doit intégralement investir le produit de la souscription dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Lorsqu'une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de neuf ans de l'engagement de location pris par la SCPI est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location.
Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300.000 euros.
En outre, lorsque le contribuable réalise au titre de la même année à la fois un investissement en nature de logement et une telle souscription, le montant total des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut excéder globalement 300.000 euros au titre de cette année.

Régime Micro


La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt du dispositif "Scellier" ne fait pas obstacle à l'application de ce régime.

Réduction d’impôt
Base de calcul

Principe :
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement.
• Celui-ci s'entend concernant un logement acquis neuf ou en VEFA du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
• Concernant la construction de logement par le contribuable, la base de la réduction d'impôt est déterminée à la date d'achèvement des travaux de construction. Elle comprend le prix d'acquisition du terrain, le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l'installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,...).
• Concernant la transformation de logement, la base de la réduction d'impôt est constituée du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition. Elle comprend également le montant des travaux de transformation en logement.
• Concernant la réhabilitation d'un logement, la base de la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition. Elle comprend également le montant du prix des travaux de réhabilitation.
La fraction du prix d'acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise, si elles font l'objet d'un bail commun avec le logement, dans la base de l'avantage fiscal
Lorsque le garage ou l'emplacement de stationnement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d'impôt. De même, les frais d'acquisition doivent faire l'objet d'une répartition entre d'une part, les frais afférents à l'acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l'avantage fiscal, et d'autre part, les frais afférents à l'acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base.
Lorsque le garage ou l'emplacement de stationnement ne peut pas faire l'objet d'un bail distinct, ce dernier n'étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l'habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables. Ainsi, la base de la réduction d'impôt ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre du garage ou de l'emplacement de stationnement.
Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d'une même année d'imposition, de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. Cette disposition est destinée à pénaliser les logements de petite taille.
Pour l'application de ces dispositions, le contribuable s'entend du foyer fiscal qui se compose d'une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune ainsi que des personnes à charge (au sens des articles 196 à 196 B du CGI).
Lorsque deux contribuables ayant chacun acquis distinctement un logement au titre d'une même année d'imposition sont, postérieurement à cette acquisition, soumis à imposition commune du fait d'un mariage ou de la conclusion d'un PACS, le nouveau foyer fiscal ainsi constitué continue de bénéficier de la réduction d'impôt au titre de chacune des acquisitions antérieures. L'acquisition d'un logement éligible après le mariage ou un PACS ouvre également droit au bénéfice de l'avantage.
Lorsqu'un même contribuable acquiert au titre de deux années distinctes, deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d'impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l'avantage fiscal au titre de cette même année.
Lorsque la transformation d'un local donne lieu à la création de plusieurs logements, seul l'un de ces logements peut ouvrir droit à la réduction d'impôt.
La réduction d'impôt dont peut bénéficier l'associé personne physique d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une SCPI, ne peut également porter que sur un seul logement.
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, ou proportionnellement à ses droits dans l'indivision ou dans la société, retenue dans la limite de 300.000 euros.

Cas particuliers :
En cas de transformation en logement d'un local affecté à un autre usage ou de logement ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
Lorsqu'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI et comportant trois associés à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s'élève à 400.000 €, chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d'un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 €, soit une base de réduction d'impôt égale à 100.000 € pour chacun des trois associés.
Lorsqu'une indivision comportant trois indivisaires à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s'élève à 400.000 €, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d'un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 €, soit une base de réduction d'impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois indivisaires.

Le taux

Principe :
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :
• 25 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions en 2009 et en 2010,
• et à 20 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions à compter de l'année 2011.

Réduction supplémentaire :
Lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire (« Borloo ») et que la location se poursuit au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d'un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 2% du prix du logement pendant six années supplémentaires, par période de trois ans.

La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes.
Le solde de la réduction d'impôt imputable qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième inclusivement. Pour l'application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s'imputent en priorité, en retenant d'abord les plus anciennes.
La réduction est cumulable avec la déduction spécifique de 30% applicable sur le montant des loyers en cas de location en secteur intermédiaire (« Borloo »).

Non-cumul avec d'autres dispositions

Le dispositif n'est pas cumulable, pour un même logement ou une même souscription de parts, avec :
• les réductions en faveur du tourisme (articles 199 decies E à G du CGI) ;
• la réduction en faveur des résidences hôtelières à vocation sociale. (article 199 I du CGI) ;
• la réduction en faveur du logement en outre-mer (article 199 undecies A du CGI)
• la réduction « Malraux » (article 199 tervicies du CGI)
• le dispositif des monuments historiques (ou assimilés).

Conséquences de la réduction d'impôt

Ce nouveau dispositif fondé sur une réduction, contrairement à celui de l'amortissement,
• n'offre pas de gain en matière de prélèvements sociaux
• ne permet pas de diminuer les revenus pris en compte pour la détermination du droit à restitution (« bouclier fiscal »).
• Sur le plafonnement global des niches fiscales : la réduction d'impôt prévue doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement de ces niches fiscales.

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